Prima di vendere una proprietà, un’azione basilare da compiere consiste nell’allineare l’immobile alla necessaria conformità urbanistico-catastale. Questa fase, di solito, si colloca tra la valutazione e l’acquisizione del possedimento, in vista del rogito di compravendita.
È indispensabile provare la regolarità dell’immobile presentando la relativa documentazione. Ciò vale soprattutto per quelle proprietà che appartengono da anni alla medesima famiglia, e che sono state sottoposte a modifiche interne ed esterne senza che il tutto venisse dichiarato a dovere: in tali circostanze, una verifica di carattere tecnico e amministrativo è fondamentale. Se la struttura è di recente fabbricazione, sarà la stessa impresa a mettere a disposizione i documenti che servono per attestare la conformità.
La conformità urbanistica
Per effettuare l’allineamento dell’immobile alla conformità urbanistico-edilizia, o semplicemente urbanistica, bisogna far sì che i titoli abitativi edilizi siano coerenti con lo stato della proprietà. Questo riscontro riguarda l’intera storia dell’edificio, dalla costruzione fino alle condizioni attuali; ciò significa che sono da controllare non soltanto le licenze originarie, ma anche quelle successive (compresi i titoli legati a opere di ampliamento o simili).
La conformità catastale
Per vendere una proprietà è importante, come già detto in precedenza, occuparsi dell’allineamento dell’immobile sia alla conformità urbanistica sia a quella catastale. Quest’ultima consiste nella corrispondenza tra lo stato del possedimento e i dati connessi a:
· planimetria;
· rendita;
· categoria;
· classe;
· consistenza catastale.
Questa specifica verifica è in genere duplice, perché deve essere accertata da parte del notaio rogante e del proprietario.
Come si procede per l’allineamento
Sono diverse le modalità con cui si esegue l’indagine ai fini dell’allineamento alla conformità urbanistico-catastale. Basilare, in primis, è lo studio della documentazione esistente: particolarmente utile è quella relativa alle planimetrie catastali, che consente un confronto diretto con lo stato di fatto della proprietà.
In quest’ambito si prende visione anche di altri documenti, tra cui quello comunale dell’agibilità o abitabilità e quelli di ipotetiche concessioni edilizie, nonché dell’atto di acquisto del terreno. Potrebbe essere necessario produrre ulteriori certificazioni, come ad esempio quella di destinazione urbanistica per terreni. Eventualmente, un geometra professionista può intervenire per fornire un parere su azioni da compiere, tempi previsti e spesa da sostenere. Talvolta, infine, è essenziale l’accesso agli atti amministrativi in comune per analizzare la documentazione con maggiore minuziosità. Ad ogni modo, qualora si presentino difformità urbanistiche o catastali bisognerà risolvere tali incongruenze prima di effettuare la vendita della proprietà.